Der Lagermarkt in Deutschland

Der Lagermarkt in Deutschland im Jahr 2020: Verschiebungen und Trends

2020 war das Jahr der Pandemie und diese hat die Kennzahlen für die Logistik in Deutschland definitiv verändert. Sie führte zu einem nachhaltigen Wachstum des E-Commerce, da immer mehr Menschen online einkauften. Während 2019  das produzierende Gewerbe mit 40% die Führung übernommen hatte, dominierte in 2020 der Einzelhandel und die Logistik. Dies führte zu Platzmangel, insbesondere in den größeren Stadtgebieten, in denen die Mieten weiter steigen. Heute ist es mehr denn je wichtig, eine optimale Raumnutzung anzustreben.

Infolge der steigenden Mieten hat seit 2019 eine Verlagerung in neue Gebiete begonnen. Unternehmen suchen nach Flächen in ländlichen Gebieten oder Städten (z.B. Frankfurt), die den Einbruch der beiden ersten Quartale 2020 auffangen könnte. Bemerkenswert auch: Die Struktur, der Inanspruchgenommene Lagerfläche ging an die Käufer von Eigentum – also diejenigen, die ihre eigene Lagerfläche kaufen und nutzen – im Jahr 2019, dagegen waren es Flächen zur Vermietung.

Trotzdem bleibt Deutschland, einer der attraktivsten Logistikmärkte weltweit.

Münchner Logistikraum fast gesättigt, Düsseldorf rückläufig

Ein Zuwachs von ungefähr 3 Millionen Quadratmetern Lagerfläche in den ersten sechs Monaten des Jahres 2020 … das klingt ganz gut, nicht wahr? Es ist jedoch immer noch ein Rückgang von 11%, der hauptsächlich von den Eigentümern (- 23%) verursacht wurde, während die Vermietung nur um 5% zurückging. Es wurde jedoch erwartet, dass die Auswirkungen der Coronapandemie viel schwerwiegender sind.

Aber was ist mit den regionalen Unterschieden zwischen den wichtigsten Logistikzentren?

Der Niedergang von Düsseldorf und Köln auf dem Lager- und Logistikmarkt

Die Region Düsseldorf verzeichnete im Lager- und Logistikmarkt ein äußerst schwaches zweites Quartal. Der Umsatz ging im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 40% zurück. Dies war auf die spürbare Zurückhaltung zurückzuführen, die viele Unternehmen aufgrund der Coronavirus-Pandemie zeigten, vor allem aber auf das knappe Angebot an modernem Logistikraum.

Ein ähnliches Szenario fand in der Region Köln statt. Der Trend setzte bereits im Vorjahr ein und setzte sich bis 2020 fort. Das zweite Quartal wurde durch die Knappheit des modernen Logistikraums bestimmt, die durch die Auswirkungen der Coronavirus-Pandemie noch verstärkt wurde. Der Umsatz ging um 27% zurück und lag um mehr als 60% unter dem 5- und 10-Jahresdurchschnitt für diesen Zeitraum. Produktionsunternehmen sind in dieser Region mit einem Anteil von 73% führend.

Frankfurt auf dem Vormarsch im zweiten Quartal 2020

Die Region Frankfurt hat im zweiten Quartal einen deutlichen Umsatzanstieg verzeichnet. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2019 war ein Anstieg um 6% und gegenüber dem Durchschnitt dieses Zeitraums in den letzten 5 Jahren ein Rückgang um 14% zu verzeichnen. Trotzdem wurde das schwache erste Quartal durch ein überdurchschnittliches zweites Quartal kompensiert, in dem zwischen April und Juni 70% des Gesamtumsatzes verzeichnet wurden.

Erhebliche Verknappung des modernen Lagerraums in München

München erzielte mit 87% über dem 5-Jahres-Durchschnitt den höchsten Halbjahresumsatz der letzten 10 Jahre. Die Coronavirus-Pandemie hatte bislang nur geringe Auswirkungen auf den Markt.

Tatsächlich gibt es in der gesamten Region kurzfristig einen erheblichen Mangel an modernen Lagerflächen. Die Inanspruchnahme sank in der zweiten Jahreshälfte 2020 dramatisch. Die Nachfrage nach Flächen wird weiterhin größer sein als das Angebot und nicht ausreichen, um viele Vermietungsanfragen zu befriedigen. Daher müssen Unternehmen kreativ sein und den verfügbaren Platz optimal nutzen.

Weniger Eigennutzer und Neubauten

Die Inanspruchnahme von Eigennutzern außerhalb der fünf großen Ballungsräume ging in den ersten sechs Monaten des Jahres 2020 um 25% zurück. Die Inanspruchnahme von Eigennutzern insgesamt verlor nur 9%. Vielleicht ist der Rückgang der produzierenden Unternehmen (19%) schuld, weil die aktivsten Sektoren Vertrieb / Logistik (40%) und Einzelhändler (38%) waren.

E-Commerce ist seit einigen Jahren im Trend, aber die Pandemie hat das Wachstum beschleunigt. E-Commerce-Unternehmen nahmen im ersten Halbjahr rund 350.000 m² ein. 70% des gesamten Flächenverbrauchs entfielen auf Neubauten und Entwicklungsprojekte. Der Neubausektor machte 100% aller Umsätze in der Größenkategorie ≥ 40.000 m² aus.

Die Mieten für Lagerflächen in der Größenkategorie ≥ 5.000 m² blieben im ersten Halbjahr in allen Regionen stabil. München unterschritt die höchste Spitzenmiete (7,10 € / m² / Monat), gefolgt von Hamburg, Frankfurt und Berlin. Düsseldorf erreichte die niedrigste Miete (5,50 € / m² / Monat). Aber die Spitzen- und Durchschnittsmieten im Allgemeinen sind seit Jahren gestiegen, insbesondere in diesen Top-Lagen aufgrund des geringen Angebots und der anhaltend hohen Nachfrage.

Zukünftige Trends: boomender E-Commerce und Mietsteigerung

Was ist mit der Zukunft? Der Flächenbedarf in Deutschland wird in den folgenden Jahren weiter zunehmen. Warum? Megatrends wie E-Commerce und Lieferung am selben Tag sorgen für eine steigende Nachfrage nach geeigneten Flächen in Ballungsräumen.

Die Neubautätigkeit nimmt zu, wird jedoch nicht ausreichen, um die erwartete Nachfrage zu befriedigen. Infolgedessen sind Eigentümer und Mieter gezwungen, sich in den Randgebieten der großen Ballungsräume um zu sehen. Kleinere Logistikregionen könnten von dem Platzmangel profitieren, da sie ein vergleichsweise moderates Preisniveau anbieten und mehr Möglichkeiten für Unternehmenserweiterungen bieten. Gleichzeitig werden sich eine Reihe von Unternehmen, die flexibel genug sind, in nahe gelegene Märkte, mit höherer Verfügbarkeit orientieren.

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Sources:
Germany Market Report – Colliers International
Logistics Market Germany – BNP Paribas
Logistics and Industrial Market Overview – JLL

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